Comment construire une nouvelle laverie automatique et en tirer profit

FAQ

Une laverie automatique est-elle vraiment un bon investissement ?
Oui, à condition d’acheter un local existant avec une infrastructure déjà en place et un bail négocié. Construire une laverie neuve expose à des frais d’impact environnemental et des raccordements qui peuvent doubler le coût d’entrée et rendre le projet déficitaire pendant plusieurs années.

Combien coûte réellement l’ouverture d’une laverie neuve ?
Le transcript ne donne pas de chiffre global, mais mentionne des frais d’impact environnemental d’environ 6 500 dollars par machine à laver en Oregon, plus les raccordements eau et électricité. Pour dix machines, on dépasse rapidement les 100 000 dollars de frais administratifs avant l’achat des équipements.

Qu’est-ce que les frais d’impact environnemental ?
Ce sont des taxes municipales facturées pour aménager un espace destiné à une activité commerciale spécifique. Dans le cas d’une laverie, ils couvrent les raccordements d’eau, l’évacuation des eaux usées et l’électricité renforcée. Ils sont intégrés au prix d’une maison neuve, mais facturés en ligne distincte pour un commerce.

Comment négocier un bail pour une laverie ?
Danny recommande de signer pour l’infrastructure existante — gaz, eau, électricité — et de demander une réduction de loyer ainsi qu’une enveloppe pour les améliorations locatives (tenant improvement money). Le levier principal est la climatisation : aucune chaîne nationale n’accepte un local sans climatisation, ce qui place le locataire en position de force.

Pourquoi Danny préfère racheter une laverie existante ?
Parce que les frais d’impact ont déjà été payés, que l’infrastructure est amortie, et que le prix d’achat reflète la valeur réelle du commerce. Construire une laverie neuve coûte plus cher qu’on ne le pense, et le marché secondaire regorge de locaux vacants à prix raisonnable.

La laverie automatique fonctionne-t-elle au Canada ?
Oui, selon Danny, qui cite des témoignages de réussite sur sa chaîne. Les principes restent les mêmes : bail négocié, infrastructure existante, améliorations locatives financées par le propriétaire. Les propriétaires canadiens sont décrits comme ouverts à ce type de discussion.

Quels sont les pièges à éviter ?
Le premier piège est de ne pas pouvoir absorber une perte de départ. Le deuxième est de surpayer un projet neuf au lieu d’acheter un existant. Le troisième est de signer un bail sans avoir négocié les améliorations locatives. Le quatrième est de se laisser convaincre par un courtier qui promet des rendements sans justifier les chiffres.

Introduction

Joel a posé la question à Danny, et la réponse n’a pas tardé. « Combien d’argent êtes-vous prêt à perdre ? 50 000. Donc, ça ne vous dérange pas de perdre 50 000 dollars ? Je ne veux pas perdre ça. Non, non. Eh bien, voilà votre réponse. » Cette scène, tirée d’une vidéo YouTube (How do I build a NEW Laundromat and PROFIT?), résume à elle seule le problème des laveries automatiques neuves.

Avant de signer un bail, de commander des machines ou de rêver de revenus passifs, il faut accepter un principe simple : un commerce qui ne peut pas encaisser une perte de départ n’est pas un commerce, c’est un pari. Et les paris, dans l’immobilier commercial, se perdent plus souvent qu’ils ne se gagnent.

Cet article reprend la conversation entre Danny et Joel, la replace dans son contexte et décortique, point par point, les arguments qui devraient retenir quiconque envisage de construire une laverie automatique flambant neuve. L’objectif n’est pas de décourager, mais de regarder les chiffres en face — les visibles comme les cachés — et de comprendre pourquoi Danny préfère, presque toujours, racheter un local existant plutôt qu’en bâtir un nouveau.

1. La question qui dérange : combien êtes-vous prêt à perdre ?

La conversation commence par un e-mail. Joel cherche à ouvrir une laverie automatique dans une zone qui n’en compte aucune, à une certaine distance de l’emplacement actuel. Il veut savoir si Danny accepterait de négocier un bail pour un local vide. La réponse de Danny est immédiate, presque brutale : « Combien d’argent êtes-vous prêt à perdre ? »

Joel répond 50 000. Danny reformule : « Donc, ça ne vous dérange pas de perdre 50 000 dollars ? » Joel recule : « Je ne veux pas perdre ça. » Danny conclut : « Non, non. Eh bien, voilà votre réponse. »

Cette séquence peut sembler dure, mais elle pose une règle d’or que beaucoup de futurs entrepreneurs refusent d’entendre. Dans tout projet commercial, et particulièrement dans la laverie automatique, les premières années sont rarement bénéficiaires. Il y a les aléas de chantier, les dépassements de budget, les mois creux, les pannes, les clients qui ne viennent pas, les concurrents qui s’installent à côté. Si l’on ne peut pas absorber une perte sèche sans que la vie personnelle soit perturbée, le projet est déjà condamné avant d’avoir commencé.

Danny ne dit pas « n’y allez pas ». Il dit : « Si vous ne pouvez pas vous permettre de perdre cet argent, alors vous n’avez pas les moyens de faire ce que vous voulez faire. » C’est une question de lucidité, pas de moralité. Un investisseur immobilier chevronné vous tiendra le même langage : un deal qui ne supporte pas un imprévu de 20 % n’est pas un deal, c’est une bombe à retardement.

Cette logique vaut pour la laverie, mais aussi pour tout side hustle ou business à contre-courant. Les chaînes YouTube qui vendent du rêve oublient toujours de mentionner les douze premiers mois, ceux où l’on paye pour apprendre. Si vous n’avez pas le capital pour traverser cette période, mieux vaut reporter le projet que de l’entamer avec un pied déjà dans le rouge.

Danny ajoute une nuance importante : il ne va pas « éplucher le dossier de Joel pour tout savoir sur lui et le convaincre du contraire ». Peu importe la situation personnelle, la sienne ou celle de n’importe qui d’autre, il essaie de protéger ses fidèles. Ce n’est pas de l’indifférence, c’est de la responsabilité. On ne rend service à personne en validant un projet qu’on sait structurellement perdant.

2. Les frais cachés qui plombent une laverie neuve

Une fois la question de la perte acceptée, il reste à comprendre pourquoi les laveries neuves coûtent si cher. Danny attire l’attention de Joel sur un poste budgétaire que la plupart des candidats ignorent : les frais d’impact environnemental. En Oregon, à Vancouver, un permis pour aménager l’espace nécessaire à l’exploitation d’une laverie automatique coûte environ 6 500 dollars. Et ce chiffre est par machine à laver.

Si l’on prévoit dix machines, on arrive rapidement à 65 000 dollars de frais administratifs, avant même d’avoir acheté le moindre équipement. Et ce n’est pas tout. Danny précise que ces frais ne s’arrêtent pas au permis. Si l’on construit un bâtiment neuf, la municipalité facture également les raccordements : 6 500 dollars pour la machine à laver, le sèche-linge et le système d’évacuation des eaux usées. Au total, près de 7 000 dollars par machine sont intégrés au prix d’achat d’une maison neuve située dans un bon quartier.

Le consommateur ne s’en rend pas compte, parce que le promoteur immobilier a déjà installé tous les systèmes d’évacuation. L’entrepreneur construit ensuite des maisons standard ou sur mesure, et la facture est répartie sur l’ensemble du programme immobilier. Le prix de la maison à 700 000 dollars absorbe ces coûts sans qu’ils apparaissent en ligne distincte. Mais quand on ouvre une laverie automatique de toutes pièces, la taxe d’impact environnemental n’est pas noyée dans le prix d’un bien résidentiel. Elle est facturée pour chaque machine à laver, en une seule fois, au moment du permis.

Danny illustre ce mécanisme caché par une anecdote tirée de son éducation. Son père était entrepreneur, et lui a appris à lire les devis ligne par ligne. Il se souvient avoir vu des factures où chaque prise murale était facturée 58 dollars — voire 158. Au premier abord, cela paraît absurde. Mais quand on additionne les prises, les raccordements, les évacuations, les compteurs d’eau, on comprend pourquoi un local commercial peut afficher un coût d’aménagement qui dépasse largement le loyer annuel.

Ce poste budgétaire est l’une des raisons — pas la plus petite ni la plus grande, mais bien l’une des raisons — pour lesquelles les laveries automatiques gratuites existent. Quand le coût d’entrée devient prohibitif, certains propriétaires préfèrent brader leur fonds de commerce plutôt que de continuer à perdre de l’argent. Et c’est précisément ce marché secondaire que Danny recommande d’explorer avant d’envisager la construction.

3. Pourquoi les laveries « gratuites » envahissent le marché

Le marché américain de la laverie automatique est saturé de locaux vacants. Danny le constate tous les jours : des laveries automatiques horribles, délabrées, qui tombent en ruine, partout où il regarde. Il suffit d’ouvrir les informations locales pour voir des campements de sans-abri à quelques rues de locaux commerciaux à l’abandon. L’infrastructure est en place — gaz, eau, électricité, évacuation — mais les propriétaires n’arrivent plus à en tirer un revenu décent. Alors ils ferment, ou ils cèdent.

Le prix de cession ? Danny n’a jamais vu personne essayer de vendre sa laverie ratée pour 300 000 dollars. Et pourtant, c’est exactement le slogan qu’affichent certains vendeurs : « On ne peut pas la construire pour ce prix-là ! » L’argument est simple : si vous deviez bâtir une laverie neuve, avec les permis, les raccordements, les machines et l’aménagement, vous dépasseriez largement ce montant. Donc, à 300 000 dollars, vous faites une affaire.

Sauf que l’affaire n’en est pas une. Danny compare cette logique à celle d’un t-shirt vendu chez Walmart à 9,99 dollars alors qu’il a été fabriqué en Malaisie pour 17 centimes. Personne n’irait à la caisse discuter avec la caissière en disant : « Je ne veux pas payer 9,99 dollars pour ce t-shirt Corona, je pense qu’il vaut environ 17 dollars. » Elle vous regarderait d’un air absent. Pourquoi ? Parce que le prix de production n’a rien à voir avec le prix de vente. Le prix de vente reflète la valeur perçue, l’emplacement, le service, la commodité.

Pour une laverie, c’est pareil. Le prix de construction d’une laverie neuve n’a rien à voir avec le prix auquel vous pouvez acheter une laverie existante. La première engloutit des frais d’impact, des raccordements, des aménagements, du temps. La seconde vous livre une infrastructure déjà amortie, avec parfois des clients qui connaissent déjà l’adresse, et un bail qui a déjà été négocié. La différence de prix reflète cette réalité, et l’accepter, c’est éviter de se ruiner dans un projet neuf.

Danny insiste : on ne voit pas de t-shirts à 9,99 dollars chez Walmart fabriqués pour 17 centimes en Malaisie, et personne ne s’en soucie. Mais dès qu’il s’agit d’immobilier commercial, les acheteurs veulent comprendre chaque ligne de la facture. Cette curiosité est saine, mais elle peut aussi devenir un piège : on finit par surpayer un projet neuf au lieu d’acheter un existant à prix raisonnable. Le marché des laveries « gratuites » est précisément le symptôme de ce déséquilibre.

4. Le témoignage glaçant : 300 000 dollars en fumée

Danny ne se contente pas de théorie. Sur sa chaîne, il a publié une vidéo d’une heure où une jeune femme raconte comment elle a perdu 300 000 dollars dans une laverie automatique. Elle l’avait contacté par téléphone pour avoir un avis. Il lui avait déconseillé l’achat. Elle est passée outre. Elle a acheté quand même. Et elle n’a plus jamais donné de nouvelles.

Ce n’est pas une vidéo facile à regarder, précise Danny. C’est déchirant. La jeune femme avait les moyens : son mari gagne très bien sa vie. Mais elle s’est laissée berner par un courtier, un vendeur, ou simplement par son propre enthousiasme. Elle a signé, payé, et elle a regardé son capital fondre mois après mois, sans jamais rien gagner. Pas un seul mois bénéficiaire. Pas le moindre retour sur investissement.

Danny n’est pas conseiller, il n’est pas conférencier en développement personnel. Il est là pour motiver, pas pour vendre du rêve. Et quand un membre de sa communauté lui envoie un e-mail six mois après avoir disparu des radars pour lui demander de négocier un bail pour une laverie flambant neuve, sa réponse est forcément sévère. Il essaie de protéger ses fidèles, de leur éviter de refaire la même erreur.

Ce cas n’est pas isolé. Les vidéos de Danny sur le sujet montrent toutes la même structure : un couple ou un individu dispose d’un capital, entend parler de laveries automatiques comme d’un business passif, se laisse convaincre par un courtier qui promet des rendements élevés, et se retrouve piégé dans un bail trop cher avec des machines sous-dimensionnées. Parfois, l’erreur est technique. Parfois, elle est humaine. Mais le résultat est toujours le même : un investissement qui ne rembourse jamais.

L’enseignement à tirer de ce témoignage n’est pas qu’il faut éviter la laverie automatique. C’est qu’il faut éviter la laverie automatique achetée sans diligence raisonnable, sans analyse du bail, sans compréhension des frais cachés. Danny ne ferme pas la porte au secteur. Il ferme la porte aux projets mal préparés, ceux où l’enthousiasme remplace l’analyse, et où le courtier empoche sa commission avant que l’acheteur ait compris ce qu’il signait.

5. La méthode Danny : signer pour l’infrastructure, pas pour le fonds

Si Joel a déjà engagé Danny et que la négociation doit avoir lieu, autant la mener correctement. Danny explique sa méthode : on signe le bail pour la laverie existante avec tout le gaz, l’eau, l’électricité, toute l’infrastructure. Pas l’enseigne, pas le fonds de commerce inexistant, pas le vieux matériel — rien de tout ça ne nous intéresse. Ce qui nous intéresse, c’est l’infrastructure en place, les taxes d’impact environnemental qui ont été payées.

Ensuite, on demande une réduction de loyer et l’argent pour les aménagements locatifs. Le « tenant improvement money », dans le jargon immobilier américain, est une enveloppe que le propriétaire accepte de verser pour adapter le local à l’activité du locataire. Dans le cas d’une laverie, cela peut couvrir la plomberie, l’électricité supplémentaire, la ventilation, voire la climatisation. C’est une enveloppe qui se négocie, et qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars sur un bail de dix ans.

Cette approche inverse la logique habituelle. Au lieu d’acheter un fonds de commerce à 300 000 dollars en se demandant comment on va rentabiliser, on signe un bail à prix négocié sur une infrastructure déjà existante. Le propriétaire y trouve son compte : il garde un locataire solvable, il évite une vacance locative qui lui coûterait six à douze mois de loyer, et il amortit des raccordements qu’il ne peut pas transférer à un autre commerce.

Danny précise que cette méthode fonctionne aussi pour les nouveaux complexes ou les centres commerciaux où il n’y a pas de laverie automatique. On appelle le propriétaire, on lui explique qu’on veut qu’il dépense l’argent pour les travaux d’aménagement, et on signe. Le propriétaire préfère un tiens que deux tu l’auras : il garde son local occupé, il valorise son patrimoine, et il n’a pas à chercher un nouvel occupant pendant des mois.

6. La position de force du locataire : HVAC et améliorations locatives

La position de force du locataire dans une négociation de bail commercial repose sur un principe simple : le propriétaire a plus à perdre que vous. Danny le rappelle à plusieurs reprises dans la vidéo. Si vous partez, le local reste vide. Les taxes d’impact environnemental ont été payées pour une laverie. Le raccordement d’eau et l’évacuation sont calibrés pour des machines industrielles. Aucune autre activité ne peut utiliser cet espace tel quel, sans investissements supplémentaires.

C’est cette spécificité qui donne du levier. Quand Danny dit au propriétaire qu’il faut installer 10 tonnes de climatisation sur le toit, il sait que le propriétaire ne peut pas dire non sans risquer de perdre son seul locataire viable. Et si le propriétaire répond qu’il préfère attendre un nouveau locataire, Danny a la réponse toute prête : « Dites-moi quelle chaîne nationale va s’installer là-dedans avec un rafraîchisseur d’air ou sans climatisation du tout ? Aucune. »

On est en position de force pour défendre nos points de vue, et c’est le but de la négociation. N’oubliez jamais : c’est une discussion. On défend nos arguments pour obtenir non pas ce qu’on veut, mais ce dont on a besoin. Parce qu’on dit : c’est une laverie automatique, ça restera une laverie automatique. Il n’y a aucune raison de la fermer. Et tant que cette logique tient, le levier reste entre les mains du locataire.

Cette logique s’applique à tous les postes techniques. La plomberie d’une laverie est spécifique : gros débits, évacuations renforcées, raccordements multiples. L’électricité aussi : triphasé, forte puissance, mise aux normes. Refaire ces installations ailleurs coûterait au nouveau locataire bien plus cher que de signer avec vous. Et le propriétaire, qui a déjà investi dans ces raccordements, n’a aucune envie de les voir partir avec vous.

Danny insiste sur un point : si la climatisation n’est pas là, ça ne fait pas partie des travaux d’aménagement. C’est soit un système de refroidissement par évaporation parce qu’on est en Oregon, soit la climatisation. Et Danny sait de quoi il parle : ça fait des années que certains systèmes ne marchent pas, parce que le système Tenon est tellement mauvais qu’ils ne l’ont même pas allumé. Le propriétaire le sait aussi. Et c’est précisément ce levier qu’il faut utiliser.

7. Le loyer au pied carré et les exceptions régionales

La question du loyer revient toujours dans une négociation de bail commercial. Danny cite un repère : un dollar le pied carré. Il vient d’en signer un dans le Connecticut pour 98 cents. Ce tarif peut paraître bas, mais il reflète la réalité d’un marché où les propriétaires préfèrent un locataire stable à une vacance locative prolongée. À ce niveau de loyer, les marges d’une laverie automatique restent viables, même avec des frais d’exploitation élevés.

Cela dit, Danny reconnaît que tout le monde dit que « ça ne marchera pas ici ». Et il ne sait pas toujours pourquoi. Il reçoit dix e-mails par semaine avec cette objection. Pourtant, il a des témoignages de réussite sur sa chaîne, y compris au Canada. Les propriétaires canadiens sont sympas, précise-t-il, et le modèle fonctionne de l’autre côté de la frontière avec les mêmes principes : infrastructure existante, bail négocié, améliorations locatives financées par le propriétaire.

La leçon à tirer n’est pas que le loyer doit absolument atteindre un dollar le pied carré. C’est que le loyer doit être calibré sur la capacité de la laverie à générer du chiffre d’affaires. Une laverie dans un quartier dense, avec une forte densité de population et peu de concurrence, peut supporter un loyer plus élevé. Une laverie en zone rurale, avec une clientèle clairsemée, doit viser un loyer plus bas pour rester rentable. C’est une question de bon sens, pas de formule magique.

Danny conclut la conversation en rappelant que la patience est une vertu. Joel a disparu des radars pendant six mois, puis il est revenu avec la même idée. Danny préfère qu’on prenne le temps d’examiner les magasins, de les mettre devant lui, et d’en discuter avant de signer. Discuter avec lui, dire qu’il a tort, expliquer pourquoi cette idée est venue à l’esprit — tout cela fait partie du processus. Mais bâtir une laverie neuve sans avoir répondu à ces questions, c’est s’exposer à une perte sèche dont on ne se relève pas.

Conclusion

La conversation entre Danny et Joel n’est pas une fin de non-recevoir. C’est une invitation à ralentir, à examiner les chiffres, et à accepter que la laverie automatique — comme tout business à contre-courant — récompense la patience plus que l’enthousiasme. Construire une laverie neuve peut sembler excitant, mais les frais cachés, les permis, les raccordements et les mois creux transforment souvent le rêve en gouffre financier. Racheter un local existant, négocier un bail serré, obtenir des améliorations locatives : voilà la voie que Danny défend, et que les chiffres, quand on accepte de les regarder en face, finissent toujours par valider. Pour aller plus loin, la vidéo source (How do I build a NEW Laundromat and PROFIT?) reste la meilleure introduction à cette logique.